宁志中：乡村民宿——一种情怀还是一门生意？【2019学术报告】

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2019年12月7日，中国城市规划学会乡村规划与建设学术委员会（以下简称乡村委）年会——“乡村振兴·美好家园”学术交流会，在广东省韶关市武江乡村振兴培训实践中心举办。本次年会由华南理工大学承办，广东省韶关市武江区人民政府和华南理工大学建筑学院协办，广东省韶关市人民政府、广东省住房和城乡建设厅、广东省农业农村厅、广东省自然资源厅、广东省国土空间规划协会共同支持。会议邀请中国科学院地理科学与资源研究所旅游中心总规划师宁志中研究员做题为《乡村民宿：一种情怀还是一门生意？》的学术报告。

本文由华南理工大学建筑学院唐双，乡村委秘书处志愿者、四川农业大学建筑与城乡规划学院张英蓉，乡村委秘书处志愿者、贵州大学建筑与城市规划学院朱佳丽，上海同济城市规划设计研究院有限公司中国乡村规划与建设研究中心主任研究员邹海燕，根据会议听录稿及主讲人PPT整理校对，特此感谢！

本文已经秘书处审核，未经发言人审定。

开卷有益

主讲人

宁志中

中国城市规划学会乡村规划与建设学术委员会  委员

中国科学院地理科学与资源研究所旅游中心  总规划师

民宿对于从事城乡规划专业的人来说，可能是一种情怀，特别对于女同志来说，我听说很多女设计师有两个梦想——一个梦想是开一家咖啡店或者是糕点店，第二个梦想就是开一间民宿。但实际上，我们长期做旅游的过程中发现了一些问题，今天就对这些问题进行探讨，希望能够给大家、给地方政府、设计师，以及今后组织、投资建设或经营等相关方面的工作者提供一些参考，以实现情怀和生意合二为一的目的。

那么我们对民宿的梦想大概是什么样子？大概就是——

田中有水，水岸有宅

宅中有园，园里有屋

屋中有院，院中有树

树上有天，天上有月

这是我们对于乡村民宿向往的写意式共识。

在乡村振兴战略的推动下，企业高管、建筑师、规划师、设计师、程序员、艺术家、明星、公知等诸多行业佼佼者都“说着故事、讲着情怀”下乡了。

那么我们可能会思考这么一个问题，它到底是情怀，还是城乡间的生意？

因为大家知道住民宿的肯定不是农村居民，而是城市居民，而“人”又是城乡之间流动的主要要素，所以我把它叫城乡间的生意。这时候我们就要思考，我们能不能把情怀坚持下去？基于这个思考，我来汇报一下自己的四点看法。

一

民宿：旅游业风口

民宿这几年确确实实是旅游业的风口，一说乡村振兴就是乡村旅游，一说乡村旅游就是干民宿。因此民宿现在已经不仅仅是旅游业的风口，还是乡村转型发展、乡村产业发展、乡村振兴的风口。

 民宿发展历程

民宿的产生大概从1960年代开始，也就是西方国家在二次世界大战后，经过国土修复、社会生活秩序整治、物质生活重构以后，大家开始安定下来了，城市居民出现返乡潮流。接下来是美国民宿的兴起，到了1980年代，台湾地区也兴起来，因为当时经济发展很快，城市居民收入提高，它的旅游景区发展特别迅速，很多消费旅游景区得到发展后，位于景区边上的民宿也就产生了。后来到1990年代，台湾、英国等各个地区都相继成立一些协会或者主管部门，提出一些规范和标准。我国内地的民宿是最近几年才开始蓬勃发展，过去也有些，但是数量很少，并且对于建设方和投资方的需求都不是很强烈。

近几年，民宿的发展受到了以下几股风的推动：

1

国家鼓励

从2006年开始，乡村振兴、三农发展，还有中央若干文件等等，都在鼓励我们发展民宿、发展农家乐、发展乡村旅游。

国家政策鼓励

2018年中央一号文件《实施乡村振兴战略的意见》中也有提到，看中央文件要体会每个字的意义，中央有很多重要文件是一层一层进行贯彻，因此它还预留了两个“口子”：

第1个就是这份文件的精神，说明它有一个漫长的贯彻过程。

第2个就是各层级留有一定的创新发展余地。

比如文件中提到两点。第一，要提高农民的参与度，引导农村集体经济组织，挖掘集体土地、房屋、设施等资源和资产潜力，积极参与产业融合发展。

第二个就是盘活农村存量的建设用地，农村的建设用地实际上很少，但包含退出去的宅基地、废弃的公共设施以及已破产闲置的工厂，现在提出要完善农民闲置宅基地和闲置农房的这些政策，实际上就为乡村旅游，特别是民宿这一块预留了很多政策上的“口子”。 

2

地方扶持

小到一万，多到五六十万，一百万，重奖之下必有勇夫，从地方扶持的力度也可以看出各地发展民宿的迫切需求。

主要旅游城市地方补贴

3

需求火热

据有关机构调查，在旅游中对于民宿以及非标准住宿的需求，已经占到快一半，其中民宿达到了1/4。

2018年十一假期居民出游住宿偏好

4

投资火爆

2018年投资总规模大概达到了1000亿，有50多家专业机构，包括一些非正式的民间众筹平台。在线民宿平台融资达到了前三年的总和，包括城市民宿和乡村民宿。

5

供给猛增

综合前四点的结果，发现带来的供给猛增。例如途家，现在已经完全实现了国内和国外的民宿整合，实现了9个品牌的房屋库存共享，（2019年）境内订单增长两倍，境外增长四倍，很多国人出境游，就订途家供应的国外民宿。除了途家以外，大家还知道的“青春旅社”、“亲爱的客栈”、“漂亮的房子”等以民宿为主题的综艺也在大谈情怀。

还有一些地区，比如莫干山，是民宿的起源地，最近几年供给每年翻一翻，现在达到了每64.5亩就有一家民宿；洱海边的民宿超过了2000家；重庆的民宿2018年就达到了33,000家，比17年增长了6倍，其中2017年上线的“榛果民宿”，面积已经超过了9万平方米，房源是45万间。在我们乡村委的大学生乡村规划实践活动的方案中，也基本上都会出现乡村民宿。

二

民宿：中国创新

“创新” 1

概念多样化

关于民宿的名称有叫农家乐，家庭旅馆、度假公寓、客栈、驿站、庄园、乡村酒店、主题酒店、文化酒店、精品酒店、特色酒店等等。

“创新” 2

投资集团化

在投资猛增的背景下，现在出现了很多集团化的投资，虽然知名度不太高，但已经逐渐开始集团化和连锁化。

“创新” 3

消费高端化

现在好像流传着一个说法，就是一个地方没有几个高端的、价格一两千的民宿，就好像这个地方的旅游都没发展起来。而2017年民宿的平均消费是400元。 

部分城市民宿夜间均价（2017年）

“创新” 4

规模酒店化

现在很多民宿的规模完全等同于酒店，我在贵州省桐梓县做过调查，县里民宿共有75,000张床，规模从2间客房到99间不等，这已经是酒店规模了。

“创新” 5

环境景点化

即每个民宿都做成了景点，做成了景区。

民宿景点

三

民宿：发展隐忧

首先是生态污染问题。遍地盖民宿以后，污水问题怎么解决？垃圾怎么解决？其次是淡旺季怎么稳定客源？有的赔钱后开始重新洗牌，还有违建、融资难等问题等等。这些问题又回到了本报告的主题——民宿到底是情怀还是一门生意？能不能把情怀和生意结合起来。具体而言，问题出现在以下几点：

1

流量下降

大概从2018年开始，流量下降幅度特别大。携程、美团的流量下降30~40%，这是绝对量的下降，不是相对于民宿数量增长的相对下降。

2

淡季延长

以往的淡季大概两个月时长，现在已经达到四五个月了，再加上盈利下降，据说只有20%的民宿盈利，由于盈利下降、竞争加剧，还得考虑把服务弄好，还要发展一些餐饮项目，配备一些幼儿园、游乐园，甚至美术馆、儿童项目等等，随着建设越来越多，投资也越来越大，虽然是产业链在延长，但实际上是负担在不断加大，风险不断增长。

以上是两个表层的问题，深层次的问题大概有5个方面：

3

名称的识别性

我们现在搞不清楚民宿到底是长什么样子？我们前面已经模糊的提出了写意般的民宿概念，但现在已经搞不清民宿到底是什么？和酒店的区别是什么？

4

资产的法定性

一个投资行为一定要讲资产的法定性，投资是真金白银地投进去，如果不讲资产的法律性问题，则下一步无法保证。

5

主体的外部性

民宿的投资、民宿的经营、民宿的课程三块主要的关联主体全部外部化，它是否还属于民宿本身，还值不值得大规模地去鼓励、去支持、去奖励。

6

文化的融合性

我们看到很多所谓的乡村民宿，实际上和当地的环境开始割裂。梦想中的乡村民宿意向，已经和田园生活出现相距甚远的境况。

7

管理的差异性

所有产业要可持续发展，其管理必须要走上正轨。民宿的管理差异性问题在于，从一两间房到100间房，不同的规模下的管理模式应该是不一样的。

四

民宿：何去何从

要解决这些困扰问题应该怎么办？最后在这里提几点关于民宿何去何从的建议，我们共同来思考。

因为民宿不是中国产物，是引进的，所以我们简单地罗列了一下，其他国家民宿是怎么定义的？

不同国家的民宿定义

加拿大都是假日农庄模式，提供一般住宿，享受农庄生活；

美国是居家式民宿，不刻意布置；

英国产生最早的民宿就仅仅是一张床、一份早餐。

在亚洲地区，日本发展最早，是原住民利用自家空闲的房间。

好几年前，还是“民宿”上一个概念“农家乐”的时候，一个省就提出一份文件请我们修改，其中提出了五星级农家乐的概念，要求具有10间以上客房。我们提醒他这个规定是违法的，宪法、国土管理法等规定了，一户一宅，每个省市也规定了每一家的基础面积，每增加一个家庭人口，再增加多少面积。如果一家人养了8个小孩，都考大学出去住了，这才有可能有10间客房。所以从这个层面来说不符合实际。 

那么中国的民宿到底应该怎么样？应该是利用当地闲置资源，民宿主人参与接待，为游客提供体验当地自然文化和生产生活方式的小型住宿设施。

那么如何让民宿回归民和宿，可以通过下面几点来实现：

1

解决乡村住宿业的分类问题

我在思考能不能把乡村住宿业分个类，因为住宿也是国民经济统计目录之一，但民宿不是。是不是可以把民宿回归到当地老百姓所管理的类别因素，其他类型可以按乡村酒店等来进行分类。

2

解决区域发展协同的问题

并不是每个地方都能发展乡村旅游，并不是每个地方都能够发展民宿。仅靠民宿本身好是不够的，必须要有配套。比大型知名景区，周边的民宿可以利用这个景区盘活已经到达这里的游客存量，来丰富消费，升级服务。

3

解决用地和消防的问题

用地和消防的问题不解决，这个民宿就不能开业。广东在这方面走在很前面，我建议针对消防问题能够出台乡村公共设施的消防标准。过去国家乡村地区没有太大消防的问题，自家一层楼房两层楼房起了火，打开门就跑了，实在不行从楼上跳下来，立马就可以跑走，可以救火。现在不一样了，接待客人出了消防问题就是公共事件，不解决消防问题，乡村民宿永远是非法应用。此外，还有用地的问题，由于乡村地区规划滞后，乡村地区建设用地指标少，不解决用地的问题，就拿不到房产证，拿不到房产证以后就会引发下面要说的投资和资产的流动的问题。

4

解决投资和资产的流动问题

拿不到房产证，投资以后资金就不能流动起来，这将会带来一系列的问题：

第一，亏本关闭以后别人没法接手，因为没有资金流动账本。

第二，不能贷款，因为没有抵押物。现在有些地区鼓励银行政策向涉农方面倾斜，银行方面都表态支持，可以给予10%的贷款。但是这10%仅仅是基于个人信用的贷款，因为没有抵押物。

第三，如果民宿可以品牌化、连锁化的话，那么就可能存在兼并的问题。然而没有土地证就没有房产证，因此很难流动，很难兼并、规模化。

5

思考运营模式和人才问题

大家可能以为建筑、规划、景观工作者，下乡经营很简单，其实不然，未婚人才下乡后会面临个人感情得不到解决的问题，已婚人才面临关于随行孩子教育需求的问题。

关于民宿的思考有以上这些体会，希望可以供大家一起讨论，进而顺顺利利地、可持续地实现我们的“情怀”。

图文 | 唐双、张英蓉  整理

校对 | 朱佳丽、邹海燕

编辑 | 孙一休

 END 

学术报告

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